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Gerade die Rhein Main Region bietet mit zahlreichen Standorten wie Aschaffenburg, Frankfurt, Hanau, Alzenau oder Darmstadt attraktive Wohnräume, in denen sich der Verkauf, die Vermietung oder die Übernahme eines Eigenheims durchaus positiv auswirken können. Die Gründe für die unterschiedlichen Nutzungs- oder Veräußerungsmöglichkeiten sind vielfältig aber dennoch lassen sich die Hauptursachen vor allem auf eine Scheidung, die Erbschaft, das Alter oder einem Umzug zurückführen. Oft ist der Verkauf einer Immobilie der wirtschaftlich sinnvollste Weg, doch in den meisten Fällen bleiben viele Lebensfragen unbeantwortet. Bei allen Immobilien-Angelegenheiten ist ein vertrauensvoller Immobilienmakler ratsam, der sich mit dem Verkauf von Immobilien auskennt und als kompetenter Berater dienen kann.
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Mit zunehmendem Alter kann eine Immobilie zu einer zusätzlichen Belastung werden. Nach dem Auszug der Kinder ist die Größe eines Eigenheims nur mit viel zusätzlichem Aufwand bewohnbar, denn in der Regel wird ein Großteil der Zimmer nicht mehr benötigt.
Darüber hinaus fällt auch die Gartenarbeit im Alter schwerer, wodurch die tägliche Hausarbeit mehr Zeit, Arbeit und Kosten verursacht.
Weiterhin steigen auch die Nebenkosten und die anfallenden Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen können nach Jahrzehnten die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel übersteigen. Die unterschiedlichen Herausforderungen sind allgegenwärtig
und immer öfter entscheiden sich die Hauseigentümer zum Umbau, zur Vermietung oder zum Umzug. Wichtig dabei ist, die Lebensqualität aufrechtzuerhalten und im Alter abgesichert zu sein.
Der Verkauf einer Altersimmobilie sollte wohl überlegt sein. Der größte Vorteil in diesem Zusammenhang liegt in der sofortigen Liquidität und der Möglichkeit, eine altersgerechte Immobilie zu erwerben. Im Rhein Main Gebiet im Umkreis von Aschaffenburg
gilt es allerdings zu bedenken, dass ein altersgerechtes Eigenheim in zentraler Lage sehr kostspielig ist und ggf. mit dem Verkaufswert der eigenen Immobilie nicht finanziert werden kann.
Aus den genannten Gründen sollte ein Verkauf komplett durchdacht sein, denn eine einmal verkaufte Immobilie lässt sich in der Regel nicht wieder zurückholen. An dieser Stelle kann ein regionaler Immobilienmakler des Vertrauens, wie zum Beispiel VePa, bei jeglichen Fragestellungen hilfreich zur Seite stehen.
In einigen Fällen kann es von Vorteil sein, eine Altersimmobilie zu vermieten und damit für die kommenden Generationen zu erhalten. Vor allem im Rhein Main Gebiet und im Umkreis von Aschaffenburg kann eine Immobilie eine gute Wertanlage für die kommende
Generation sein. Im Gegensatz zu einem Verkauf sind die finanziellen Mittel bei einer Vermietung kurzfristig geringer, wodurch der Erwerb eines altersgerechten neuen Eigenheims erschwert wird.
Darüber hinaus können auch die anfallenden Sanierungsmaßnahmen eine zusätzliche finanzielle Belastung darstellen. Aus den genannten Gründen ist die Vermietung sorgsam abzuwägen und ein erfahrener Immobilienmakler kann mit Know-how und Sachkenntnis
als Gesprächspartner entscheidende Hinweise und Hilfestellungen geben.
Unerwartete Reparaturen können schnell zu Liquiditätsengpässen führen. Vor allem die Heizung, das Dach, die Bäder oder die Fenster sind nach Jahren der Nutzung oftmals sanierungsbedürftig, wodurch die Entscheidung zur weiteren Nutzung einer Immobilie maßgeblich beeinflusst wird. Vor allem die Standards in Bezug auf die neuen Energieverordnungen sind ein hoher Kostentreiber für die Hausbesitzer.
Als Praxisbeispiel lässt sich diese Thematik anhand einer Reparatur einer Fassade am besten erläutern: Bei einer Fassadenreparatur ist nach aktueller Energieeinsparungsverordnung (EnEV) die komplette Fassade energetisch zu sanieren, wenn die Reparatur mehr als 10 % der Fassade betrifft. In Bezug auf die Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen ist es aus den genannten Gründen daher ratsam zu prüfen, welche Reparaturen unvermeidbar sind und bei komplexen Sachverhalten sollte zusätzlich ein Energieberater zu Rate gezogen werden.
Vor allem im Alter ist es für viele Menschen wichtig, Stabilität in ihrem Leben zu haben und das gewohnte Umfeld trägt einen großen Teil dazu bei. Daher stehen Menschen im Alter vor der Frage, welche Möglichkeiten es gibt, dass Eigenheim altersgerecht umzubauen, damit die Lebensqualität nicht negativ beeinflusst wird. Vor allem das Treppenlaufen kann ältere Menschen vor eine echte Herausforderung stellen. Aus diesem Grund sollte das Haus möglichst schwellenfrei sein und Türen breit genug für einen Rollator oder einen Rollstuhl. Damit das obere Stockwerk auch im Alter gut erreichbar ist, sollte geprüft werden, ob ein Treppenlift eingebaut werden kann oder ein zweiter Handlauf das Gehen erleichtert.
In diesem Fall gibt es die Möglichkeit, gemeinsam mit einem Immobilienmakler des Vertrauens einen notariellen Vertrag zu gestalten, um den Verkehrswert der Immobilie als monatliche Rente ausgezahlt zu bekommen. Es ist sogar möglich, den Vertrag an die
Inflationsrate anzupassen und ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht schriftlich zu hinterlegen. Eine weitere Absicherung kann durch eine Eintragung im Grundbuch erfolgen, in dem die Immobilienrente zusätzlich schriftlich hinterlegt wird.
Aufgrund der Möglichkeiten einer freien Vertragsgestaltung können Eigentümer sich entweder für eine Leibrente oder für eine Zeitrente entscheiden. Bei der Zeitrente wird die letzte Rate zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt fällig und geht
im Anschluss an den Käufer über. Bei der Leibrente wird der Verkaufspreis ein Leben lang getilgt und an die Inflationsrate angepasst.
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Die eigene Immobilie ist das Zuhause, der Ort an dem sich die Familie wohlfühlt und dieser Lebensmittelpunkt ist mit vielen Erinnerungen und Erlebnissen verbunden. Das gemeinsame Haus ist für viele Ehepartner nicht nur die Absicherung für das Alter und
die Bildung von Vermögen, sondern ein Teil ihres eigenen Lebens. Aus diesen Gründen ist bei einer Scheidung oft das gemeinsame Eigenheim einer der zentralen Aspekte des Rechtsstreites. Viele Fragen sind während des Scheidungsprozesses bzw. nach
der Scheidung zu klären wie z.B.: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus, wo wohnen die Kinder, welche Rechte und Pflichten gibt es. Neben den bereits genannten Themen sind die finanziellen Aspekte besonders relevant. In diesem Zusammenhang beziehen
sich die zentralen Fragen darauf, wer in dem Haus wohnen bleiben darf und wie die Kosten zwischen den Ehepartnern aufgeteilt werden.
Durch die Vielfältigkeit dieser Fragestellungen ist das Hinzuziehen eines Fachanwalts für Familienrecht ratsam, um die rechtlichen Aspekte einer Scheidung zu klären. In der Regel benötigt der Anwalt Unterlagen zum Gehalt, der Einkommenssteuer
und die bestehenden Darlehensverträge zur Finanzierung der Immobilie. Im Rhein Main Gebiet und in Aschaffenburg finden Sie im örtlichen Branchenverzeichnis erfahrende Scheidungsanwälte, die alle rechtlichen Themen bei einem persönlichen Gespräch
klären können. Eine Scheidung kann erst dann erfolgen, wenn die Ehepartner 1 Jahr getrennt sind und in dieser Zeit nicht mehr gemeinsam wirtschaften.
Durch den Trennungsunterhalt und die rechtliche Verpflichtung gegenüber den Kindern, können Paare oftmals die Finanzierung der Darlehensschulden nicht mehr tragen. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Ehepartner, dass gemeinsame Haus zu verkaufen.
Sollte es zu einem Verkauf einer Scheidungsimmobilie kommen, ist es zunächst ratsam, den Immobilienwert zu bestimmen. In diesem Zusammenhang gibt es unterschiedliche Methoden, den Wert eines Eigenheims zu ermitteln: In vielen Fällen wird ein Gutachter
beauftragt, den Wert einer Immobilie festzustellen. Ein Vorteil dieser Wertermittlung liegt vor allem daran, dass ein solches Gutachten auch im Fall einer Scheidung vor Gericht standhält. Ein herkömmliches Gutachten ist weiterhin mit Kosten verbunden,
wodurch eine weitere Alternative zur Ermittlung des Immobilienwertes in Frage kommt.
Durch Angebot und Nachfrage unterliegt der Marktwert gewissen Schwankungen. Vor allem in wirtschaftlich starken Regionen wie dem Rhein Main Gebiet und dem nahen Umland wie Aschaffenburg kann der ermittelte Kaufpreis vom ermittelten Wert des
Gutachters abweichen ‐ wenn der Gutachter und der Immobilienmakler zwei getrennte Personen sind.
Wir von VePa sind geprüfte Gutachter und gleichzeitig DIN-zertifizierte Immobilienmakler. Erfolgt die Wertermittlung und das Gutachten durch einen qualifizierten Immobilienmakler aus der Region, dann kann die Wohnlage und weitere relevante
Aspekte des Häusermarktes berücksichtigt werden. Daraus resultiert, dass der Wert aus dem Gutachten, sowie der tatsächliche Verkehrswert sehr ähnlich sind.
Nach dem Verkauf stellt sich die Frage des so genannten Zugewinnausgleichs. Haben beide Ehepartner gleiche Anteile in das Eigentum eingebracht, wird der Verkaufserlös relativ unkompliziert zwischen beiden aufgeteilt und ein möglicher Gewinn ist nach
10 Jahren privater Nutzung steuerfrei. Das Geld kann in den meisten Fällen zum Ablösen der Kredite genutzt werden, um schuldenfrei den neuen Lebensabschnitt zu beginnen. In Bezug auf die Nachteile ist nach einem Verkauf das Eigentum unwiederbringlich
verloren und sollte es zu einem späteren Zeitpunkt zu einer Versöhnung kommen, ist das Zuhause der Familie nicht mehr da. Hinzu kommt bei Ehepartnern mit Kindern, dass sich vor allem die Kinder an ein neues Umfeld gewöhnen müssen.
Je nach finanzieller Situation und den rechtlichen Gegebenheiten ist es in einigen Fällen sinnvoll, die Scheidungsimmobilie zu vermieten. Diese Entscheidung ist allerdings aus finanziellen Gründen sorgsam abzuwägen, denn die Belastungen nach einer Scheidung
müssen zunächst einmal kompensiert werden. Durch die Mieteinnahmen lassen sich entsprechende Bankverbindlichkeiten zwar bedienen aber in den meisten Fällen reicht die monatliche Einnahme nicht aus. In vielerlei Hinsicht ändert sich die monatliche
Belastung der Ehepartner, die es während einer Ehe nicht gab.
Vor allem in steuerlicher Hinsicht vermindern die veränderte Lohnsteuerklasse und der Wegfall des Splittingverfahrens die Höhe der finanziellen Mittel. Die Vermietung einer Scheidungsimmobilie sollte daher von einem qualifizierten Immobilienmaklergeprüft
werden. Vor allem im Rhein Main Gebiet und umliegenden Städten wie Aschaffenburg, Alzenau, Hanau oder Darmstadt kann die Vermietung eines Hauses zu einer Wertsteigerung und der damit einhergehenden Altersversorge führen.
Der emotionale Wert einer Immobilie kann ein wichtiges Kriterium zur Übernahme sein. Vor allem das gewohnte Umfeld gibt den Kindern nach einer Scheidung ein Gefühl von Normalität. Aus diesen Gründen ist es durchaus lohnenswert, in dem Eigenheim wohnen
zu bleiben. Dennoch ist es ratsam, sich vorab bei einem Immobilienmakler oder Immobiliensachverständigen, wie z.B. unserem Unternehmen VePa Immobilien, beraten zu lassen. Vor allem nach einer Scheidung verbunden mit einer Übernahme der Scheidungsimmobilie sind viele rechtliche Aspekte zu
klären.
Sowohl während des Trennungsjahres als auch nach der Scheidung muss der im Eigenheim lebende Ehepartner eine Nutzungsentschädigung an den Ehegatten zahlen. Sollte allerdings dem Ehepartner eine Unterhaltszahlung zustehen, kann auch die so genannte Wohnwertanrechnung zum Tragen kommen. In diesem Fall würde der Wohnwert mit den Unterhaltszahlungen des Ehegatten verrechnet. Darüber hinaus muss das Bankdarlehen auf den Kredit des Eigenheims weiterhin bedient werden und auch die laufenden Nebenkosten sind monatlich zu entrichten.
Weiterhin besteht die Möglichkeit, dass ein Ehepartner Alleineigentümer der Immobilie wird und den Ehepartner auszahlt. Ein Gutachter muss in diesem Fall den aktuellen Verkehrswert der ermitteln, der ggf. von dem eines Maklers abweichen kann.
Vor allem in der Rhein Main Region und rund um Aschaffenburg kann der Marktwert aufgrund der Erfahrungen des Maklers anders ausfallen, als der vom Gutachter.
Daher ist es für Sie von großem Vorteil, wenn der Gutachter und der Immobilienmakler, wie in unserem Fall, von ein
und demselben Unternehmen sind. Steht der Wert des Eigenheims fest, empfiehlt es sich zusätzlich, ein Gespräch mit der Bank zu führen, denn unter Umständen kann das auf die Ehepartner aufgenommene Darlehen nicht überschrieben werden.
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Nach einer Erbschaft stellt sich die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll: Verkaufen, vermieten, oder macht es Sinn, dass die erbende Person das Haus selbst bewohnt? Was ist das Haus wert und wer kümmert sich um die Entrümpelung? Dies sind nur einige Fragen, die sich bei einer Erbimmobilie stellen und in der Regel befasst sich eine ganze Erbengemeinschaft mit diesen Fragestellungen. Bevor Vor- und Nachteile der verschiedenen Alternativen gegeneinander abgewogen werden, sind die Erben zunächst zur Zahlung der laufenden Kosten verpflichtet. In diesem Fall müssen Hausversicherungen, die Grundsteuer, Energiekosten, Kabelgebühren oder allgemeine Bewirtschaftungskosten zu gleichen Anteilen zwischen den Erben aufgeteilt werden. Kann nur einer der Erben den Anteil nicht begleichen, müssen die anderen den Anteil übernehmen, denn sie haften gemeinschaftlich dafür.
Wichtig zu wissen ist, dass eine Erbengemeinschaft eine Zweckgemeinschaft ist. Sie wird behandelt wie eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), allerdings kommen die Erben nicht – wie bei der GbR – freiwillig zusammen und gründen eine Gesellschaft, sondern sie werden durch den Erblasser in diese Gemeinschaft gezwungen. In den meisten Fällen ist eine Erbengemeinschaft darauf ausgelegt, sich wieder zu trennen, dies nennt man „Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft“.
Sehr oft können die Erben das Haus verkaufen und sich den Erlös teilen oder einer übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Bei einer Vermietung oder dem Verkauf einer Immobilie muss die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen werden. Kommt ein Verkauf kurzfristig zustande, reicht eine notarielle Beurkundung des Erbscheins.
Die Grundbuchberichtigung ist darüber hinaus in den ersten beiden Jahren nach dem Erbfall kostenfrei. Erst danach werden Gebühren für die Änderung fällig. Um eine Änderung im Grundbuch durchführen zu können, wird ebenfalls der Erbschein benötigt.
Innerhalb der Erbengemeinschaft ist zunächst sorgfältig abzuwägen, ob ein Verkauf der Erbimmobilie im Sinne aller Beteiligten ist. Vor allem die bestehenden Erinnerungen gehen nach dem Verkauf verloren, wodurch eine Trennung vom Erbe ausführlich mit allen Beteiligten besprochen werden sollte. Darüber hinaus spielen auch die anfallenden Kosten eine wichtige Rolle, denn selbst für eine Entrümpelung müssen die Erben finanziell aufkommen.
Ist die Entscheidung zum Verkauf eines Eigenheims gefallen, ist zunächst der Verkaufswert zu ermitteln. Ein herkömmliches Gutachten ist mit weiteren Kosten verbunden, um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Ein kompetenter Makler hingegen bezieht aufgrund der aktuellen Verkaufspreise ähnlicher Objekte weitere Berechnungen in die Ermittlung des Verkaufswertes ein. Aus diesem Grund können die ermittelten Verkaufswerte zwischen Gutachter und Makler abweichen.
Im Optimalfall sind also der Gutachter und der Immobilienmakler von ein und demselben Unternehmen und genau das ist Ihr großer Vorteil bei uns.
Ob im Nachgang eine Sanierung den Verkaufswert erhöhen kann, kommt auf das Gutachten und die Einschätzung des Maklers an. Erfahrungsgemäß lassen sich in der Region Rhein Main Gebiet rund um Aschaffenburg gute Verkaufspreise erzielen. In diesem Fall sind jedoch der Zustand und die Lage der Immobilie entscheidend. Je nach Zustand und Lage ist ggf. zu prüfen, ob sich sogar ein Abriss und Neubau des Hauses lohnt.
Die Vermietung einer Immobilie wird unter allen Erben gemeinschaftlich verwaltet. Sollte diese Alternative in Frage kommen, kann ggf. ein externer Verwalter beauftragt werden, die Verwaltung des Mietobjektes zu übernehmen. Dies hat den Vorteil, dass alle Tätigkeiten in der Hand einer externen und neutralen Person liegen und mögliche Streitigkeiten unter der Erbengemeinschaft gar nicht erst entstehen. Neben einem Verwalter hat auch die Erbengemeinschaft die Möglichkeit, die Verwaltung der Vermietung selbständig zu übernehmen. Aufgrund des hohen Zeitaufwandes ist es jedoch ratsam, eine schriftliche Vergütungsregel zwischen den Erben zu vereinbaren. Ohne eine zusätzliche Vereinbarung ist eine Vergütung für die anfallenden Tätigkeiten nicht möglich. Der große Vorteil einer Vermietung liegt darin, dass die Immobilie im Besitz der Familie bleibt. Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass die Mieteinnahmen zwar versteuert aber sämtliche Kosten als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können, ebenso vorher stattgefundene Sanierungskosten. Die Nachteile liegen darin, dass alle Erben gleichermaßen für die Immobilie verantwortlich sind. Darüber hinaus sind Probleme mit Mietern, Mieterwechsel oder Mietausfälle gemeinsam zu bewältigen, insofern kein externer Verwalter engagiert wurde.
Ob Verkauf oder Vermietung, für alle weiteren Formalitäten bei Banken oder Versicherungen ist ein notarielles Testament oder der Erbschein nötig. Ein notariell beurkundetes Testament erspart den Erben allerdings in der Regel den Erbschein. Seitens des Amts besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Berichtigung des Grundbucheintrages, dessen Nachtragung zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist. Weiterhin sollte sich nach einem Vermächtnis erkundigt werden, ob in einem Erbvertrag ein Vermächtnis gegenüber einem Erben oder einer weiteren Person lebenslanges Wohnrecht oder bspw. ein Vorkaufsrecht zu günstigen Konditionen hinterlegt wurde.
Nach Prüfung aller Dokumente sollte ein Gutachter oder ein Immobilienmakler ermitteln, welchen Wert die Immobilie hat. Sollte sich ein Negativnachlass herausstellen, kann innerhalb einer Frist von 6 Wochen das Erbe ausgeschlagen werden. Nach Verstreichen der 6 Wochen Frist ist eine irrtümliche Annahme anfechtbar oder falls notwendig, ist die so genannte Nachlassinsolvenz eine weitere rechtliche Möglichkeit zum Ausschlagen des Erbes. Die nötige Erbschaftssteuer wird zu gleichen Teilen ausgeteilt und ist pro gesetzlichem Erbe bis zu einem gewissen Betrag steuerfrei.
Bei vielen Erben ist eine Immobilie oft mit emotionalen Erinnerungen verbunden, was den Verkauf einer Immobilie erschwert. Durch eine Übernahme des Hauses durch das eigenständige Bewohnen bleibt das Haus im Besitz der Familie und trägt dazu bei, alte Erinnerungen zu bewahren und zusätzlich eine Altersvorsorge aufzubauen. Bei einer Übernahme durch einen der Erben sollte ein Gutachter zunächst den Verkehrswert der Immobilie bestimmen. Neben einem Gutachten durch einen Experten kann der jeweilige Marktwert auch von einem regionalen Makler ermittelt werden. Dieser ermittelt aufgrund der aktuellen Nachfrage, dem Angebot und dem regionalen Bezug die am Markt üblichen Verkaufspreise.
Auf Grundlage dieser Expertenbewertung erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt die Auszahlung an die Erben, die das Haus nicht bewohnen. Die Auszahlungssumme stellt allerdings nur einen Teil der Kosten dar, die für die Übernahme einer Immobilie gezahlt werden muss. Erfahrungsgemäß fallen im Erbfall erhebliche Sanierungskosten an, um bspw. nach einem Umbau die neusten Energiestandards zu erfüllen.
Sollten sich die Erben nicht einigen können, droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung. Die Erbengemeinschaft müsste bei Nichteinigkeit eine Zwangsversteigerung vornehmen. Grundsätzlich ist eine sofortige Verwertung maßgeblich und hat Vorrang vor dem Interesse aller Miterben, die eine Immobilie behalten wollen. Derjenige, der den Antrag auf Teilungsversteigerung stellt, ist für die Gutachterkosten des Gerichts verantwortlich.
Nach der Wertermittlung des Gerichts wird ein Mindestgebot festgelegt, das deutlich unter dem Marktwert der Immobilie liegen kann. Nicht zu vernachlässigen sind dabei die Teilungsversteigerungen, die zusammen mit den Kosten für den Gutachter je nach Verkehrswert der Immobilie leicht einige Tausend Euro betragen können.
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Eine eigene Immobilie ist für viele Menschen ein großes Lebensziel und spiegelt einen wichtigen Teil des Familienlebens wider. Das Eigenheim ist ein Ort der Sicherheit und für die Zukunft ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge. In der Regel wird zur Finanzierung einer Immobilie ein Darlehen bei der Bank aufgenommen, das über einen längeren Zeitraum zurückgezahlt werden muss. Während der Darlehenslaufzeit kann es allerdings zu Situationen kommen, in denen eine Rückzahlung der monatlichen Raten nicht mehr gewährleistet werden kann.
Gründe für einen Verzug liegen vor allem in der Arbeitslosigkeit, einer Scheidung oder dem Krankheitsfall. In diesem Zusammenhang ist in der heutigen Leistungsgesellschaft eine zunehmende Veränderung der Krankheitsbilder festzustellen. Während in der Vergangenheit körperliche Leiden den Großteil der Krankheiten ausmachten, prägen vermehrt psychische Erkrankungen wie z.B. Burnout das Bild unserer heutigen Gesellschaft. Diese Entwicklung führt dazu, dass auch vermeintlich weniger körperlich anstrengende Berufe mit einem höheren Risiko eines Arbeitsausfalls verbunden sind und dadurch vermehrt Finanzierungsschwierigkeiten bei der Hausfinanzierung auftreten.
Schon zu Beginn einer Baufinanzierung sollte sich daher der Darlehensnehmer im Idealfall mit einem möglichen Ausfall der Zahlungen beschäftigt haben, um in wirtschaftlich schwierigen Zeiten einen gewissen Zeitraum überbrücken zu können. Sollte sich die finanzielle Lage auf absehbare Zeit nicht bessern, ist ein Gespräch mit der Bank unvermeidlich und ein Hinauszögern führt zwangsläufig zu weiteren Problemen. Nur wer ehrlich gegenüber dem Kreditinstitut ist, kann in der Regel mit einem Entgegenkommen der Bank rechnen und weitere Kosten vermeiden.
Schon im Vorfeld ist es ratsam, dass sich Immobilienbesitzer mit den Risiken einer Darlehensaufnahme auseinandersetzen, um zu einem späteren Zeitpunkt auf veränderte Lebenssituationen flexibel reagieren zu können. In Bezug auf das eingebrachte Eigenkapitel ist es von Vorteil, mindestens 20 Prozent des Darlehensbetrags eigenständig zu finanzieren. Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsen kann dieser Wert auch geringer sein aber wichtig dabei ist, die Darlehenslaufzeit möglichst langfristig über einen Zeitraum von 15-20 Jahren zu planen, um die monatliche Belastung gering zu halten. Diese langfristige Bindung führt allerdings zu höheren Zinsaufwendungen, wodurch ein genauer Finanzierungsplan im Vorfeld sinnvoll ist. Der Bank- oder ein erfahrener Immobilienmakler können in diesem Fall beratend zur Seite stehen.
Weiterhin ist es vorteilhaft, einen flexiblen Kredit zu wählen, bei dem innerhalb der Zinsbindung Zahlungen variiert werden können. Darüber hinaus sind die anfallenden Neben- und Lebenshaltungskosten vor der Darlehensvergabe zu bestimmen. Nur wer die Nebenkosten für eine Immobilie eigenständig zahlen kann und sich im Vorfeld mit den genauen Ausgaben für die Lebenshaltung beschäftigt, hat bei finanziellen Engpässen den nötigen Spielraum für ein Weiterführen des Darlehensvertrages.
Maßnahmen bei drohenden Zahlungsausfällen: Das Wichtigste ist, ein persönliches Gespräch mit dem zuständigen Bankberater zu führen, um auf die veränderte Lebenssituationen und die finanziell schwierige Lage hinzuweisen. In den meisten Fällen ist auch die Bank daran interessiert, den bestehenden Darlehensvertrag weiterzuführen und eine Lösung für die kurzfristige finanzielle Schieflage zu finden. Eine erste Maßnahme ist die Anpassung der monatlichen Tilgungsrate und eine Erhöhung der Darlehenslaufzeit, damit die Belastung für den Empfänger des Darlehens sinkt. Reicht diese Methode zur Senkung der monatlichen Gebühren nicht aus, kann unter gewissen Umständen die Tilgung für einen bestimmten Zeitraum komplett ausgesetzt werden. Sollten diese Maßnahmen nicht zielführend sein, bieten einige Banken einen so genannten Tilgungszuschuss. In diesem Fall erhält der Darlehensnehmer von dem Kreditinstitut einen Zuschuss für die monatliche Rate. Aufgrund der individuellen vertraglichen Regelungen sollten diese Optionen immer gemeinsam mit dem zuständigen Bankberater besprochen werden.
Trotz aller Maßnahmen zur Entlastung des Darlehensnehmers kommt es in Deutschland vermehrt zum Verkauf von Immobilien, weil das Darlehen nicht zurückgezahlt werden kann. Sollte es zu einem Verkauf kommen ist es entscheidend, dass keine Zwangsversteigerung vollzogen wird. Eine Zwangsversteigerung ist in den meisten Fällen mit finanziellen Einbußen verbunden, da zum Teil geringere Verkaufspreise erzielt werden. Weiterhin wird die Zwangsversteigerung bei der Schufa vermerkt, wodurch sich eine spätere Kreditaufnahme bei anderen Geldinstitutionen schwierig gestaltet.
Ist die Immobilie nicht mehr zu retten und ein Verkauf steht bevor, sollten die Verträge mit der Bank detailliert geprüft werden, denn vorzeitig aufgelöste Immobilienkredite sind mit Kosten verbunden. Sowohl Kreditgeber als auch der Kreditnehmer stehen in einem gegenseitigen Vertragsverhältnis, wodurch die Nichterfüllung des Kreditnehmers zu einer Vorfälligkeitsentschädigung führen kann. Ist im Vertrag eine solche Entschädigung gegenüber der Bank geregelt, bezieht sich die Summe auf die Höhe des Darlehens, die Laufzeit und dem abgeschlossenen Zinssatz. Es ist ratsam, diese Ausgleichszahlung gegenüber der Bank bereits bei Vertragsabschluss zu thematisieren, um im Nachgang rechtliche Auseinandersetzungen mit dem Kreditinstitut zu vermeiden.
Je nach Lage oder Zustand der Immobilie kann es sein, dass der Verkaufserlös den Darlehensbetrag und die ggf. anfallenden Vorfälligkeitsgebühren nicht deckt. Ein Gespräch mit einem Bankberater sollte daher oberste Priorität haben, um mögliche Alternativen aufzuzeigen. Um Unklarheiten bereits im Vorfeld zu vermeiden und eine fundierte Entscheidungsbasis zu bilden ist es wichtig, den realistischen Verkaufspreis festzustellen. In diesem Fall gibt es unterschiedliche Ansätze, die dem Verkäufer als Wertermittlung zur Verfügung stehen. Zunächst kann ein unabhängiger Gutachter beauftragt werden, den Wert des Eigenheims zu ermitteln. Bei dieser Methode findet vordergründig eine direkte Beurteilung des Eigenheims statt, wobei nicht immer alle marktrelevanten äußeren Einflussfaktoren berücksichtigt werden. Durch Angebot und Nachfrage kann der Marktwert bspw. gewissen Schwankungen unterliegen, die zusätzlich die Kaufpreisentwicklung beeinflussen können. Darüber hinaus kann ein herkömmliches
Gutachten mit hohen Kosten verbunden sein.
Wichtig ist daher, sich genau zu überlegen wie man vorgeht. Denn eine weitere Alternative besteht in Form eines Immobilienmaklers, der selbst auch Gutachter ist und aufgrund seiner Erfahrungen relevante Einflussgrößen wie zum Beispiel die Wohnlage oder die Verkaufspreise ähnlicher Objekte einbezieht. Vor allem im Rhein Main Gebiet ist die Wohnlage in vielen Städten wie Frankfurt, Aschaffenburg, Hanau, Alzenau oder Darmstadt gut, wodurch die Erfolgsaussichten bei einem Verkauf durchaus vielversprechend sind.
Wichtig beim Verkauf einer Immobilie ist die Klärung der rechtlichen Situation (Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Auskünfte vom Bauamt).
Kommt es nach einer vorzeitigen Darlehenskündigung zum Verkauf der Immobilie, sind weitere Fragen zu klären. Zunächst einmal ist zu prüfen, ob das Darlehen mit dem Verkaufserlös der Immobilie getilgt werden konnte. Ist dies der Fall muss die Beantragung zur Löschung der Grundschuld erfolgen, denn der Grundschuldeneintrag löscht sich nicht automatisch nach Bezahlung des Darlehens. Das Grundbuch wird als Ausweis des Grundstücks verstanden und alle Eintragungen bzw. Löschungen im Zuge eines Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie erfolgen über ein Notariat. Aus diesem Grund sollten alle Darlehensinformationen (z.B. Bankadresse, Darlehensnummer) an das entsprechende Notariat übergehen. Im Nachgang holt sich das Notariat die Löschungsbewilligung von der Bank ein und die Grundschuld wird aus dem Grundbuch ausgetragen. Das Grundbuch wird als Ausweis des Grundstücks verstanden. Das Deckblatt des Grundbuchs, auch Grundbuchaufschrift genannt, enthält neben der Angabe des Grundbuchbezirks und der Nummer des Blattes in den meisten Fällen auch noch den Schließungs- sowie den Umschreibungsvermerk. Aus dem Grundbuch lässt sich die genaue Lage und Grundstücksbezeichnung entnehmen, also Gemarkung, Flurstück, Lagebezeichnung und natürlich die Größe des Grundstücks.
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Laut Statistik ziehen Menschen im Durchschnitt 4,5 Mal in ihrem Leben um. In den vergangenen Jahren ist dieser Wert kontinuierlich gestiegen und die veränderten gesellschaftlichen Entwicklungen tragen einen Großteil dazu bei. Steigende Mieten in Ballungszentren, eine erhöhte Mobilität der Bevölkerung und ein veränderter Arbeitsmarkt in Deutschland lassen sich exemplarisch für gesamtgesellschaftliche Einflussgrößen nennen. Die Gründe für einen Umzug sind vielfältig, doch vor allem der Zusammenzug mit dem Partner, der Umzug durch einen Jobwechsel oder die Anschaffung einer eigenen Immobilie sind die am häufigsten auftretenden Beweggründe für den Wohnwechsel. In Deutschland finden knapp 14 Millionen Umzügen im Jahr statt, wodurch vor allem Immobilienbesitzer vor der Frage stehen, ob ein Verkauf oder eine Vermietung der eigenen Immobilie sinnvoll ist und was weiterhin beachtet werden muss.
Für viele Menschen ist eine Immobilie ein Ort der Sicherheit und der Lebensmittelpunkt für die gesamte Familie. Ob Neubau oder Übernahme eines Eigenheims, die richtige Wunschimmobilie zu finden, ist nicht immer einfach. Umso schöner ist es, wenn das neue Eigenheim den Vorstellungen entspricht und der Einzug kurz bevor steht. In diesem Fall liegt der Fokus bereits beim Umzug oder dem Verkauf der alten Immobilie, wodurch ein wichtiger Aspekt oftmals in den Hintergrund rückt: die Finanzierung der neuen Immobilie. Vor allem, wenn der Verkauf der vorherigen Immobilie zur Finanzierung des neuen Eigenheims genutzt werden soll, kann es zu Problemen kommen. In den meisten Fällen wird vertraglich festgehalten, dass ein Eigenheim zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen ist, wodurch der Verkaufspreis vom neuen Besitzer erst nach der vollständigen Räumung entrichtet werden muss. Im Gegenzug gibt es beim Kauf der neuen Immobilie wiederum die vertragliche Grundlage, dass die Schlüsselübergabe erst nach der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises stattfindet. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, dass die beiden Verträge aufeinander abgestimmt werden, da in den meisten Fällen die Verkaufsunterlagen von unterschiedlichen Notaren beurkundet werden. Daher ist es wichtig, die Kaufverträge auf die individuellen Bedürfnisse anzupassen und seinen Notar auf die Finanzierungswünsche hinzuweisen. Bei Immobiliengeschäften ist es daher immer ratsam, die bestehenden Verträge sorgsam zu prüfen.
Darüber hinaus ist es von Vorteil, dass Kauf- oder Verkaufsobjekt gründlich zu kontrollieren. Oftmals sind versteckte Mängel in Kellern, auf dem Dach oder in den vorhandenen Leitungen nicht direkt sichtbar. Um in Nachgang ungewollte rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden und Kosten zu sparen, ist eine professionelle Begehung und Schadensfeststellung wichtig. Für das Übergabeprotokoll bei einem Immobilienverkauf ist es darüber hinaus relevant, jeweils drei Ausführungen unterschrieben an die jeweiligen Vertragspartner zu übergeben, wovon die dritte an die Versorgungsunternehmen gehen.
Je nach Lage oder Zustand der Immobilie kann es vorkommen, dass der Verkaufserlös des alten Eigenheims den Wert der neuen Immobilie nicht deckt. Um diese Finanzierungslücke im Vorfeld zu kennen, ist es wichtig, den realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. In diesem Fall gibt es unterschiedliche Vorgehensweisen, die vom Verkäufer genutzt werden können. Zunächst kann ein unabhängiger Gutachter beauftragt werden, den Wert der alten Immobilie festzustellen. Bei dieser Wertfeststellung findet eine direkte Beurteilung des Eigenheims statt aber vielfach werden dabei nicht alle marktrelevanten Einflussfaktoren berücksichtigt. Durch Angebot und Nachfrage kann der Marktwert bspw. gewissen Schwankungen unterliegen, die zusätzlich die Kaufpreisentwicklung beeinflussen können. Darüber hinaus kann ein herkömmliches Gutachten mit hohen Kosten verbunden sein.
Folgende Lösung kann hierbei die richtige sein:
Eine weitere Alternative zu Bestimmung des Verkaufswertes kann durch einen qualifizierten Immobilienmakler erfolgen, der selbst auch Gutachter ist aufgrund seiner Erfahrungen relevante Einflussgrößen wie zum Beispiel die Wohnlage oder die Verkaufspreise ähnlicher Objekte einbezieht. Vor allem im Rhein Main Gebiet ist die Wohnlage in vielen Städten wie Frankfurt, Aschaffenburg oder Darmstadt hervorragend, wodurch die Erfolgsaussichten bei einem Verkauf durchaus vielversprechend sind. Wichtig beim Verkauf einer Immobilie ist die Klärung der rechtlichen Situation (Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Auskünfte vom Bauamt).
Haben frühere Generationen einen Großteil ihres Arbeitslebens in einem Unternehmen verbracht, hat sich dieser Wert aufgrund des veränderten Arbeitsmarktes und steigender Mobilität verändert. Je nach Branche und Alter der Arbeitnehmer ist es heutzutage keine Seltenheit, wenn das Unternehmen bereits mehrfach gewechselt wurde. Bei einem jobbedingten Arbeitsplatzwechsel sind alle umzugsbedingten Kosten steuerlich absetzbar. Ein berufsbedingter Umzug liegt dann vor, wenn sich bspw. die Fahrt zur Arbeitsstelle um eine halbe Stunde verkürzt, ein neuer Arbeitgeber vorliegt, sich die Arbeitssituation aus bestimmten Gründen verbessert hat oder ein Umzug aus dem Ausland erfolgt.
Wichtig dabei ist, dass ein berufsbedingter Umzug nur dann gilt, wenn der Umzug nach dem Antreten der Arbeitsstelle stattgefunden hat bzw. im engen zeitlichen Zusammenhang steht. Sollten die aufgeführten Erläuterungen zutreffen, kann der Arbeitnehmer einen Großteil der damit verbundenen Kosten steuerlich geltend machen. Zu diesen Kosten, den so genannten Werbungskosten, gehören alle durch den Umzug angefallenen Kosten, die in allgemeine und sonstige Umzugskosten unterteilt werden. Zu den allgemeinen Umzugskosten zählen zum Beispiel die vorher stattgefundenen Fahrten zur neuen Immobilie, Maklerkosten oder die Kosten für die Umzugsfirma, wenn diese nicht durch die Firma übernommen werden.
Darüber hinaus zählen Zeitungsannoncen, ein Telefonanschluss, die Gebühr für ein Kfz-Kennzeichen (wenn kein Firmenfahrzeug genutzt wird) oder Gebühren für das Ummelden bei der Gemeinde zu den sonstigen Umzugskosten. Übersteigen die aufgeführten Kosten nicht die allgemeine Umzugskostenpauschale, kann diese in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
Bei einem bevorstehenden Umzug stellt sich neben einem möglichen Verkauf die Frage, ob das Eigenheim ggf. auch vermietet werden kann. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, sich mit den Themen Finanzierung, Renditeberechnung oder bestehenden Steuergesetzen auszukennen bzw. sich zumindest mit diesen zu beschäftigen. Zunächst einmal ist die Vermietung eines Eigenheims nur dann sinnvoll, wenn zur Finanzierung des neuen Eigenheims der Verkaufserlös der alten Immobilie nicht benötigt wird. Besteht die Möglichkeit, aufgrund hoher Liquidität das alte Eigenheim zu vermieten, um dieses bspw. im Besitz der Familie zu behalten, sind weitere Faktoren in die Entscheidungsfindung einzubeziehen.
Der Vermieter ist zunächst für die Instandhaltung zuständig und bei Fragen der Vermieter der erste Ansprechpartner. Ein Mietobjekt kostet vor allem Zeit, denn die Nebenkostenabrechnung oder ein etwaiger Mieterwechsel sind weitere Themen, die bei einer Vermietung berücksichtig werden müssen. Eine Möglichkeit wäre, einen Immobilienverwalter zu beauftragen, einen Großteil der direkten Mietfragen zu übernehmen. Dieser Verwaltungsservice ist allerdings mit Kosten verbunden, die in die Finanzierungsberechnung kalkuliert werden müssen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Liquiditätsrisiko: Ein Renditeobjekt bringt nur dann monatliche Einnahmen, wenn das Objekt auch viermietet ist. Bei einem Leerstand kann die monatliche finanzielle Belastung schnell zum Engpass führen. Kommt es dann noch zu einem krankheitsbedingten Ausfall oder einer Kündigung seitens des Arbeitgebers, wird das Liquiditätsrisiko noch einmal verschärft. Auch im Fall einer Scheidung kann aufgrund des Wegfalls des Ehegattensplittings ein Liquiditätsengpass entstehen. Weitere Risiken spiegeln sich in veränderten Steuergesetzgebungen oder der nicht vorhersehbaren Wertschwankung der Immobilie wider. So ist es möglich, dass Grundstücke in vermeintlich ruhigen Außenbezirken an Wert verlieren, wenn diese verkauft werden. In der Rhein Main Region ist der Immobilienmarkt vor allem in Städten wie Aschaffenburg, Frankfurt oder Darmstadt sehr stabil. Je nach Lage und Alter der Immobilie lässt sich diese durch einen erfahrenden Immobilienmakler gut vermieten, insofern alle oben angegebenen Sachverhalte ausgiebig besprochen wurden. Wichtig ist auch, sich mit einem Steuerberater über die Mieteinnahmen und steuerlichen Aspekten wie den Werbungskosten einer vermieteten Immobilie zu unterhalten.
Ist eine neue Immobilie gefunden, dann gibt es eine Reihe von Erledigungen, die vor oder nach dem Umzug organisiert werden müssen. Im Folgenden wird eine Reihe von wichtigen Stellen aufgezeigt, die vor oder nach einem Umzug bzgl. einer Adressänderung informiert werden müssen.
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Im Zuge der historischen Niedrigzinsen ist es für Anleger von Vorteil, ihr Geld nicht ausschließlich auf dem Sparbuch zu haben, sondern anderweitig zu investieren, denn aufgrund der Inflationsrate verliert das Vermögen zunehmend an Wert. In diesem Fall ist es wichtig, dass vorhandene Kapital sinnvoll zu verteilen. Neben dem Kauf von Aktien oder Gold sind heutzutage auch nicht alltägliche Anlageformen wie Weine, Whiskey oder Oldtimer gefragte Investitionsalternativen. Diese Anlagemöglichkeiten setzen allerdings eine große Sachkenntnis voraus und bringen nicht selten hohe Wertverlustrisiken mit, wodurch die Anleger vordergründig eine Immobilie als Investitionsziel wählen. Diese Investitionsmöglichkeit ist aufgrund der Niedrigzinsphase und der damit verbundenen günstigen Kredite als Renditeobjekt sehr gefragt. Vor allem in Städten und Ballungszentren wie dem Rhein Main Gebiet steigen die Preise aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnungen und Mehrfamilienhäusern um ein Vielfaches. Aus diesem Grund eignet sich aus Sicht vieler Menschen eine Immobilie als gewinnbringende Kapitalanlage.
Ähnlich wie die bereits erwähnten Anlagealternativen setzt auch der Immobilienmarkt eine hohe Sachkenntnis voraus. In diesem Zusammenhang sind Finanzierungspläne, steuerliche Zusammenhänge oder Renditeberechnungen nur einige Faktoren, die bei einem Kauf oder Verkauf von Immobilien berücksichtigt werden sollten. Für potentielle Anleger, die sich mit diesen Themengebieten nicht auskennen, sind erfahrene Personen wie Immobilienmakler, Immobiliensachverständige, Bankberater oder Steuerberater die richtigen Ansprechpartner, um bestehende Wissenslücken zu schließen. Trotz der anhaltenden positiven Entwicklung des Immobilienmarktes gibt es eine Vielzahl von Gründen, eine bestehende Immobilie zu verkaufen.
Vor allem in Ballungsgebieten und Großstädten steigen die Preise für Wohnimmobilien aufgrund der hohen Nachfrage stetig. In den letzten Jahren haben die Werte von Wohnimmobilien in vorteilhaften Lagen wie z.B. in Frankfurt um knapp 50 Prozent zugelegt. Gleichzeitig sind auch die Mieten stark gestiegen aber nicht im gleichen Ausmaß, wie die Kaufpreisentwicklung. Dies kann dazu führen, dass die Mieteinnahmen den Kaufpreis und die anfallenden Nebenkosten wie etwa Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Verwalterkosten sowie Sanierungsmaßnahmen im Laufe der Zeit nicht decken.
Weiterhin ist der Zeitaufwand für eine vermietete Immobilie ein wichtiger Faktor, denn bei häufigen Mieterwechseln ist die Gefahr von Mietausfällen und Leerständen sehr hoch. Es kann relativ schnell zu Situationen kommen, in denen Mietforderungen gerichtlich eingeklagt werden müssen. Dies stellt einen Vermieter oftmals vor finanzielle Schwierigkeiten, wenn der Mieter einfach nicht in der Lage ist, Außenstände zu bezahlen. Neben Zahlungsausfällen können darüber hinaus vor allem bei Altbauten im Laufe der Zeit hohe Sanierungskosten fällig werden, wodurch erforderliche Investitionen die Rentabilität einer vermieteten Immobilie übersteigen. Vor allem bei einer Erb- oder Altersimmobilie sind hohe Investitionen für Sanierungen sehr wahrscheinlich.
Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Entwicklung der Immobilienpreise. Aktuell ist die Nachfrage hoch, da die vorhandene Niedrigzinspolitik die Ausgabe der Kredite begünstigt, doch irgendwann werden die Zinsen wieder steigen. In diesem Fall müssen potentielle Käufer wieder mehr Geld für die eigentliche Baufinanzierung ausgeben, wodurch die Möglichkeit besteht, dass die Nachfrage nach Immobilien stagniert bzw. sinkt. Aus den genannten Gründen kann es durchaus lohnenswert sein, eine vorhandene Immobilie zu verkaufen, denn nicht jede Immobilie erfährt zukünftig eine Wertsteigerung durch die Aufwertung eines bestimmten Stadtbezirks oder der Nachfrage aufgrund konjunkturell starker Regionen.
In diesem Zusammenhang lässt sich exemplarisch die Kaufpreisentwicklung in der Rhein Main Region mit Städten wie Frankfurt, Aschaffenburg, Alzenau, Hanau oder Darmstadt nennen, die in den kommenden Jahren aufgrund des Finanzsektors und der guten Wirtschaftslage mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter steigen wird, dennoch gibt es auch in dieser Region Städte oder Bezirke, die langfristig an Attraktivität verlieren werden.
Hat sich der Besitzer einer Immobilie für den Verkauf entschieden, ist eine möglichst marktkonforme Immobilienbewertung durchzuführen. Nur wer den Verkaufspreis realistisch bewertet, wird die richtigen Interessenten ansprechen und die Immobilie schnell verkaufen. Wer den Preis zu hoch ansetzt, wird potentielle Käufer abschrecken, während zu niedrig angesetzte Verkaufspreise zu finanziellen Einbußen führen können. Aus den genannten Gründen ist die Bewertungsmethode ein entscheidendes Kriterium zur Wertermittlung. Je nach vorheriger Nutzung kann das Ertragswertverfahren (Mieteinnahmen werden den laufenden Kosten gegenübergestellt) oder das Vergleichswertverfahren (Verkaufspreise ähnlicher Objekte) als Wertermittlung dienen. In beiden Fällen ist es ratsam, einen erfahrenen Immobilienmakler oder einen Gutachter mit einzubeziehen, da nur auf Grundlage der bestehenden Erfahrungen eine fundierte und realistische Bewertung des Verkaufspreises ermittelt werden kann.
Steht der Verkaufspreis fest ist es wichtig, die Immobilie gut zu vermarkten. Um das Verkaufsobjekt zusätzlich aufzuwerten, kann Home-Staging eine geeignete Methode sein, Räume in Gefühle zu verwandeln. Darüber hinaus empfiehlt es sich, gute Fotos zu machen und Verkaufsunterlagen, wie beispielsweise die Grundrisse, gekonnt zu optimieren, um damit ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen. Neben einem Exposé gehören auch fachmännische Anzeigen und Flyer zu einer guten Vermarktung dazu und der Verkaufspreis kann sich zusätzlich erhöhen. Vor allem bei einem Verkauf an Privatpersonen spielt die emotionale Ansprache eine entscheidende Rolle, um einen möglichst guten Verkaufspreis für die Immobilie zu erzielen.
Bei einem Verkauf einer Kapitalanlage muss im Fall eines gewinnbringenden Verkaufs die s.g. Spekulationssteuer berücksichtigt werden. Diese Gewinnsteuer fällt in der Regel nicht im Erbfall an, denn die festgelegte Frist der Spekulationsdauer liegt bei 10 Jahren. Erst nach Ablauf der 10 Jahresfrist sind alle Gewinne aus dem Verkauf einer Kapitalanlage steuerfrei und in den meisten Fällen wurde eine Erbimmobilie bereits Jahrzehnte vorher gebaut bzw. gekauft. Handelt es sich bei dem Verkauf um eine vermietete Immobilie kommt die Spekulationsfrist bei einer Veräußerung mit Gewinn mit hoher Wahrscheinlichkeit zum Tragen.
Die Spekulationsfrist kann jedoch insofern beeinflusst werden, wenn der Verkäufer das Eigenheim im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selber bewohnt hat. Im Einzelfall ist dieses Steuergesetz rechtlich abzuklären. Weiterhin sollte sich auch darüber informiert werden, ob die Kosten für einen eingesetzten Immobilienmakler oder Gutachter bzw. darüber hinaus angefallene Kosten steuerlich geltend gemacht werden können. In diesem Zusammenhang sollte ein Steuerberater alle steuerlichen Möglichkeiten aufzeigen.
Das Unternehmen VePa wurde 2004 als e.K. gegründet und 2007 in eine GmbH umgewandelt. Ursprünglich lag der Fokus von VePa auf einem professionellen Relocation-Service. Mit der Umwandlung zur GmbH wurde 2007 der Fokus auf die Sparte Immobilienvermittlung gelegt und später auch um den Leistungsbereich Immobilienbewertung erweitert.
Wir sind zertifizierte Immobilienmakler, wir sind geprüfte Sachverständige für die Wertermittlung, wir sind Unternehmer aber vor allem sind wir
Menschen,
Familienmitglieder und
Immobilieneigentümer.
Die meisten Schwierigkeiten und Emotionen, die beim Verkauf bzw. Vermietung oder Erwerb einer Immobilie entstehen, sind uns nicht fremd!
Deshalb nehmen wir uns sehr gerne Zeit für Sie und Ihre persönliche Angelegenheit, hören Ihnen aufmerksam zu, stellen Fragen, erfassen alle Ihre Wünsche und Vorstellungen, und entwickeln für Sie die besten Strategien und Lösungen. Um Sie umfassend zu beraten, bilden wir uns immer weiter und halten unseren Wissenstand stets auf dem Laufenden. In Fällen, in den unsere mittlerer Weile sehr breite Wissens- und Erfahrungskompetenz nicht ausreicht, greifen wir auf unser breites Netzwerk von Fachexperten aus dem Rechts- und Handwerkgebiet (Finanzberater, Rechtsanwälte, Architekten, Landschaftsplaner, Bauunternehmer, Hausverwalter) sowie auf die Spezialisten des Immobilienverbands Deutschland (IVD) zurück.
Wir möchten, dass Sie von unserer Beratung und Leistung begeistert sind!
Sie möchten Ihre Immobilie aus Altersgründen, wegen Scheidung, Schenkung oder in der Erbengemeinschaft verkaufen?
Sie benötigen eine professionelle Bewertung Ihrer Immobilie, um sie dann zu vererben?
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Aber was ist diese Immobilie wirklich wert?
Als geprüfte Sachverständige sind wir Ansprechpartner rund um das Thema Immobilienbewertung. Qualitätsgesichert durch die Zertifizierung der Sprengnetter Akademie und der Europäischen Immobilienakademie haben unsere Gutachten und Wertexpertisen die höchste Güte und Verlässlichkeit. Die Kenntnis und Anwendung der Grundsätze der Wertermittlungsverordnung in Kombination mit unserer langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler schaffen die Voraussetzung für eine neutrale, nachvollziehbare und marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie. Ein zu hoher Verkaufspreiswunsch verzögert den Vermarktungsprozess, ein zu niedriger veräußert Ihre Immobilie unter ihrem Wert. Wir möchten beides vermeiden. Unsere realistische Immobilienbewertung, verbunden mit dem bewährten Verkaufskonzept, führt zu einer erfolgreichen und zeitnahen Veräußerung Ihrer Immobilie.
Mit Fakten und Klarheit finden wir gemeinsam den gerechten Preis!
Wir verstehen uns als Dienstleister mit einem klaren Auftrag: Ihre Immobilie professionell und bestmöglich zu vermarkten und sie an einen bonitätsstarken und würdigen Käufer bzw. Mieter zu übergeben, der zu Ihnen am besten passt! Wir nutzen hierzu ohne Kostenscheu modernste Werbe- und Marketinginstrumente, lokale oder bundesweit wirksame Immobilienmedien und Onlineportale, die bekanntesten Social Media Seiten, unsere eigene Google-optimierte Website und professionelle Aushänge in unserem Immobilienladenlokal in der Fußgängerzone von Aschaffenburg. Wir greifen auf den mittlereeile sehr großen Pool an bereits vorgemerkten und bonitätsstarken Interessenten, sowie auf das breite und sehr gut funktionierende Kooperationsnetzwerk mit weiteren IVD-Maklerkollegen zurück.
Dies bedeutet für Sie: keine unnötige Verzögerung, keine Besichtigungstouristen, keine geplatzten Notarverträge und kein Stress. Der erste Eindruck zählt! Dies gilt auch für Ihre Immobilie. Durch bewährte Kniffe und professionelle Vermarktungsinstrumente rücken wir Ihre Immobilie ins richtige Licht und machen sie begehrt.
Unser modernes Marketing- und Vertriebskonzept ist die Garantie dafür:
Home Staging ist die Kunst einer professionellen Gestaltung und Entpersonalisierung von Räumen oder der gesamten Immobilie nach den Gesetzen der Ästhetik, der Farbenlehre und der Psychologie. So entsteht ein harmonisches, für viele Interessenten ansprechendes Gesamtbild.
Um Ihre Objekt begehrt zu machen, können je nach Zustand des Hauses und des Grundstücks gewisse vorbereitende Arbeiten notwendig werden wie z.B. Aufräumen, Entrümpeln, Grundreinigen, Maler-, Elektriker- und Gärtnerarbeiten.
Wir helfen Ihnen mit Rat und Tat, Ihre Immobilie wohnlicher und ästhetischer erscheinen zu lassen. Durch den geschmackvollen und stilsicheren Einsatz von Möbeln, Pflanzen, Wohnaccessoires, Farbe, Licht, Duft, Wand- und Fußbodengestaltung soll die Immobilie ästhetisch und interessant wirken, ein positives Wohn- und Wohlgefühl erzeugen, möglichst viele Interessenten anlocken und eine rasche Vermarktung zum höheren Preis erwirken. Wir arbeiten mit kompetenten Partnern zusammen (Innenarchitekten, Innenausstattern, Gartenlandschaftsbauern), um Ihr Objekt attraktiv und begehrt zu machen.
Reinkommen, wohlfühlen, begehren und kaufen!
Der Erwerb einer Immobilie ist für die meisten von uns die größte Investition des Lebens. Dieser Schritt muss gut überlegt sein und es müssen viele relevante Dinge, die Ihnen eventuell auf den ersten Blick noch völlig unbekannt sind oder vielleicht gar nicht so wichtig erscheinen, ins Kalkül gezogen werden.
Wir wollen Ihnen bei Ihrem Immobilienkauf hilfsbereit und sachkundig zur Seite stehen, Ihre Traumimmobilie für Sie finden, sie marktgerecht bewerten und Sie von jeglichen Fehlinvestitionen bewahren.
Verhandlungen zu führen ist nicht jedermanns Sache. Besonders bei spezifischen Fachthemen, wie dem Immobiliengeschäft, fühlt man sich oft unsicher und sucht nach überzeugenden Argumenten. Mit unserem Verhandlungsgeschick unterstützen wir Sie, Ihr Ziel zu erreichen, initiieren ein faires und angenehmes Gesprächsklima und lenken die Gespräche in die gewünschte Richtung.
Vertrauen Sie uns. Wir kümmern wir uns um alles! Wir suchen, begleiten Sie bei der Besichtigung, bewerten, empfehlen, besorgen notwendige Dokumente, kümmern uns um eine vernünftige Finanzierung über unsere unabhängige Partner und begleiten Sie bei der notariellen Beurkundung bis zu Objektübergabe und wenn Sie es wünschen auch darüber hinaus!
Immer ein starker und vertrauenswürdiger Experte an Ihrer Seite.
Der barrierefreie Wohnkomfort wird mit zunehmenden Alter ein zentrales Thema für Ihre Lebensqualität. Bevor das Haus zu groß und die Instandhaltung und Instandsetzung zu lästig werden sollte man rechtzeitig über einen rentablen Verkauf und Umzug in eine kleinere, altersgerechte Eigentumswohnung in zentraler Lage mit gute Infrastruktur nachdenken. So ist man in Stadtnähe für die alltäglichen Verrichtungen wie Einkäufe oder Arztbesuche weniger aufs Auto angewiesen, da mehr öffentliche Verkehrsmittel vorhanden sind. Außerdem liegen kulturelle Veranstaltungen näher und die Infrastruktur hat erheblich mehr zu bieten als in den Vororten.
Ihr neues Zuhause - Wir suchen für Sie die passende barrierefreie Wohnung und organisieren und überwachen eventuelle Umbaumaßnahmen.
Bewertung sowie professionelle und schnelle Vermarktung
Als geprüfte Gutachter und Wertermittler bewerten wir Ihr Haus markgerecht. Als erfahrene Makler kümmern wir uns professionell um den Verkauf Ihres Hauses und sorgen dafür, dass Sie den besten Preis dafür bekommen.
Geschäftsführerin/Gründerin
Dipl. Immobilienbetriebswirtin (EIA)
Geprüfte Immobilienbewerterin (EIA) / (IHK)
Ewa Künzel ist Geschäftsführerin und Gründerin der VePa GmbH. Ihr Aufgabenbereich umfasst die Immobilienbewertung, Immobilienberatung, Immobilienvermittlung, sowie den Einkauf und Verkauf von Immobilien im Inland und Ausland.
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